Kunne Covid-klausuler beskytte boligkjøpere og selgere etter at låsing ødela den britiske eiendomsbransjen?

Etter flere måneder med å nedkjempe utsiktene til en forlengelse av frimerkeskattferien for eiendomssalg på opptil £ 500,000 XNUMX, valgte Storbritannias kansler Rishi Sunak til slutt et dristig nytt sett med stimulansetiltak for den britiske boligsektoren i 2021 budsjett avduket tidligere denne måneden. I tillegg til en tre måneders forlengelse av frimerkeskattferien, opprinnelig ment å utløpe 31. mars, men kjører nå frem til slutten av juni, etterfulgt av ytterligere tre måneders unntak for noe salg for å sikre en "jevn overgang tilbake til det normale", lanserer kansler nå også en pantelånegaranti for boliglån med 5% innskudd.

Undersøkelsesfunn fra Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) antyder at tiltakene ikke kommer et øyeblikk for tidlig. Selv om boligsektoren viste sterke tall etter at låsingstiltak ble opphevet i mai i fjor, presset markedet til en seks år høy, Sørget britiske långivere for å sikre at gjenopprettingen ikke ville vare ved å begrense tilgangen til pantelån. Kommer ut av den første låsingen, reduserte britiske banker fastrente to og fem års panteavtaler til 95% lån til verdi (LTV) ned fra 105 til bare 15 - med rekord høye tilbakebetalingsgebyrer vedlagt.

Som sådan, etter en rush av eiendomsaktivitet fulgte de to første månedene av låsing og ble bedt om det spådommer av en gjenoppretting av eiendom i andre halvår i fjor, a slippe av i løpet av de to første månedene av 2021 demonstrerte behovet for realistiske forventninger i en økonomi i en pandemi. RICS fant en 29% fall i kjøperhenvendelser i januar og en ytterligere (hvis mer moderat) nedgang på 9% i februar, med landmålere som fikk færre eiendommer på markedet. I skarp kontrast til fjorårets optimisme etter låsing spådde mange analytikere i boligmarkedet en bearish 2021 før Sunaks siste kunngjøringer - selv da eiendomsmeglere som Savills reagerte på det nye budsjettet med friske spådommer av blomstrende priser som kommer.

Fremfor alt peker den store effekten av Sunaks inngrep på en ustabil boligsektor på den viktige rollen den britiske regjeringen har spilt for å redusere pandemiens innvirkning på boligkjøpere og selgere det siste året. Den virkeligheten gir næring til utvidede statlige tiltak utover panteløsninger og skatteferier, for å stabilisere eiendomssektoren og støtte individer som prøver å delta i den - spesielt i England, der den unike strukturen for eiendomskjeden til transaksjoner har forlatt mange familier i vanskelige økonomiske vanskeligheter.

Som Beth Rudolf fra UK Conveyancing Association fortalte EuReporter: “Regjeringen burde ha gitt mandat til forbedringer av flytteprosessen, slik at transaksjoner ikke ville ta 22 uker i gjennomsnitt. De har alt for hånden med [reguleringen] av eiendomsmeglere, Law Commission rapporter om leieforhold, og løsningene utviklet av Home Buying and Selling Group satt opp for å støtte departementet, men dessverre ser det ut til å være tro på visse deler regjeringen at obligatorisk regulering ikke er svaret. Vi tror at det er akkurat det som kreves, fordi frivillig levering av endring av advokater og eiendomsmeglere ikke kommer langt nær nok. "

En av de mest effektive potensielle tiltakene for å understøtte boligmarkedet midt i en uforutsigbar helsekrise kan være 'Covid klausuls anbefales av fagpersoner innen eiendom etter pandemien forstyrret tusenvis av transaksjoner i fjor. Når Covid-19 avslører grunnleggende feil med eiendomskjedesystemet, kan slike klausuler gi regjeringen et første skritt på veien mot mer grunnleggende næringsreform?

Gjentatte støt for kjøpere og selgere demper etterspørselen

Annonse

Kanslerens ansikt på den opprinnelige fristen for 31. mars fraskrivelse av stempelavgift gjenspeiler et skifte i regjeringens eget syn på sitt ansvar. Mens den opprinnelige pausen førte til en økning i huskjøp i siste halvdel av 2020, møtte familier som prøvde å kjøpe de første ukene i år det BBC ringer "Et løp for å slå skattefristen", ettersom den regjeringsdrevne økningen i etterspørselen førte til forsinkelser blant landmålere, eiendomsmeglere og andre eiendomsmeglere. Til tross for risikoen poserte til hundretusener av transaksjoner på 'klippekanten', og en intens kampanje av boligkjøpere og eiendomsforeninger for å sikre en utvidelse, hadde kansleren gjentatte ganger nektet å presse tilbake fristen før utvidelsen endelig ble en del av det nye budsjettet.

Opplevelsen av frimerkeskattferien, og av huskjøperne som sto for å miste titusenvis av pund hvis de ikke klarte å fullføre kjøpene før utløpet, ekko de traumatiske opplevelsene til tusenvis av potensielle boligkjøpere og selgere som ble fanget opp i den første låsen for under ett år siden. Som et resultat av den første låsen i 2020, hvor eiendomsbransjen ble tvangsstengt sammen med resten av økonomien, fant en undersøkelse fra Butterfield tre i ti blivende kjøpere som hadde sikret 'i utgangspunktet'(MIP) hadde teppet trukket ut under føttene, og mistet sitt innskudd som et resultat av at stengingen trådte i kraft etter utveksling av boligkontrakter.

Den unike eiendommen til eiendomsmarkedet i England, strukturert på grunnlag av 'kjeder' som knytter sammen flere transaksjoner, gjør engelske boligkjøpere og selgere spesielt utsatt for påvirkning av støt som Covid. Kjøpere som befinner seg midt i en ødelagt kjede, der deres egen kjøper ikke lenger er i stand til å fullføre et kjøp, har ikke rett til å få tilbake depositumet de skylder selgeren i sin videre transaksjon. Som en pantemegler forklarte til Ganger: “[Depositum] -avtaler er i prinsippet ikke juridisk bindende. Du håper at selgerne i de fleste tilfeller vil være sympatiske og frigjøre den andre parten fra kontrakten med liten eller ingen kostnader, men kontraktmessig er de ikke forpliktet til å gjøre det. ”

Standardisering av Covid-klausulen for å beskytte både kjøpere og selgere

Allerede før pandemien startet, var årsaken til en av fem svikt i eiendomskjøp var et brudd i kjeden. I 2017 kostet fenomenet huseiere over 500 millioner pund i året i uinnhentet kostnad for formidling, verdsettelse, megling og undersøkelse, samtidig som selgere har eiendommer som var vanskeligere å selge. Covid-koblede lockdown har økt disse risikoene, med Butterfield å finne mer enn halvparten av de spurte kjøperne fant seg fanget midt i kjeden som et resultat av lockdown. Hele fire av ti kjøpere ble tvunget til å trekke seg fra kjøpet etter at tilbudet hadde blitt akseptert.

Mens statsråder står overfor oppfordringer til å ta tak i "eiendomskjedesystemet", kan det være et midlertidig tiltak for den britiske regjeringen å standardisere og mandatere.Covid-19-ledds 'utviklet som et samarbeid mellom Ministry of Housing, Communities, and Local Government og Home Buying and Selling Group. Selv om anvendelsen av slike klausuler er begrenset til visse omstendigheter direkte knyttet til pandemien, viser den opplevde det siste året den potensielle gunstige innvirkningen på den økonomiske og følelsesmessige velferden til tusenvis av potensielle boligkjøpere. Sektoren i seg selv har også ønsket klausulen velkommen, med Beth Rudolf som kalte den "en god idé, levert veldig raskt for å støtte industrien og forbrukerne."

Denne nye klausulen, utviklet med statlige innspill, er fremdeles langt fra obligatorisk eller universell i eiendomskontrakter, og reiser spørsmålet om regjeringen skal gjøre et forsøk på å fremme eller til og med pålegge bruken av slike klausuler gjennom slutten av den nåværende krisen . Grasrot-innsats som Campaign for Covid Relief for UK Homebuyers and Sellers (CCR-Storbritannia) oppfordrer for eksempel boligsekretær Robert Jenrick og regjeringen til å utvide “offentlig beskyttelse og støtte”Til berørte kjøpere og selgere ved å gjøre 'Covid-klausulen' juridisk obligatorisk og gyldig fra starten av den første låsen i mars i fjor.

Parlamentarisk aksjon til utvide oppdraget av disse klausulene, eller for å utvide beskyttelsen med tilbakevirkende kraft til de tusenvis av enkeltpersoner som allerede har blitt påvirket av smertefulle (men nødvendige) folkehelsebeslutninger, kan også tilby regjeringen en mer realistisk kortsiktig rute for å levere konkrete tiltak som svar på eiendomskrise - samtidig som den gjenoppretter tilliten til stabiliteten i boligsektoren og legger grunnlaget for en bredere reform i løpet av de kommende månedene.

Tilsvarende advarer industriledere som Rudolf om at veien til langsiktig reform vil strekke seg langt utover pandemien. Blant de mange spørsmålene som krever endringer i lovgivningen: mangel på mandat for "forhåndsinformasjon ved oppføring, inkludert leie-, husleie- og myndighetsinformasjon", fraværet av krav til kjøpere om å "bevise at de har råd til eiendommen gjennom et sertifikat bekrefte utlånerens beslutning i prinsippet eller kilde til midler ”og for selgere å demonstrere sitt forhold til eiendommen“ for å unngå svindel av selgerimitasjon ”, og behovet for“ regulering av eiendomsmeglere og digitalisering av tinglysing, både når det gjelder applikasjoner og maskinlesbare gjerninger. ”

Hvis og når Storbritannia løser disse manglene i lovgivningen, insisterer representanter for bransjen på at "når et tilbud er akseptert, kan partene inngå relaterte transaksjoner og vite at alt vil gå gjennom" - kort sagt, at både kjøpere og selgere vil ha et nivå av sikkerhet som mangler veldig fra markedet siden pandemien startet.

Del denne artikkelen: