Restriksjoner på utenlandske investeringer i det indonesiske boligmarkedet kan lempes 

Indonesia er nær toppen av de vakreste landene i verden og anslås å overta Tyskland, Japan og Storbritannia med størrelsen på økonomien, og sikre 4. plass globalt ved midten av århundret.

Bruttonasjonalproduktet (BNP) vokser med en imponerende hastighet på over 5 % per år, godt over det globale gjennomsnittet. Eksportforbudet for nikkelmalm, som ble innført for tre år siden, ser ut til å ha vært en suksess, og har trukket betydelige utenlandske investeringer inn i landet og gjort Indonesia til et globalt industriknutepunkt for batteriproduksjon. Antallet byboere vokser også i et imponerende tempo, forsterket av høy fruktbarhet og pågående urbanisering.

Verdensbanken anslår 780,000 2045 nye husholdningsdannelser per år frem til XNUMX, noe som driver langsiktig robust etterspørsel etter boliger.

Ved første øyekast er Indonesias eiendomsmarked et ideelt sted å investere.

Ifølge Numbeo, en levekostnadsdatabase, er boligprisene betydelig lavere enn i andre land med sammenlignbare inntekter.

Den sier at gjennomsnittsprisen på en kvadratmeter boligeiendom i et bysentrum i Indonesia er like over 1,600 dollar, betydelig mindre enn i Vietnam eller Filippinene hvor den er så høy som henholdsvis 2,800 og 2,500 dollar.

Etterspørselen styrkes ytterligere av økende inntekter og familier som flytter ut av substandard hus til bedre nybygde steder, mens tilbudssiden ser ut til å nå taket av sin kapasitet ettersom de fleste av landets store utviklere og byggherrer er overlevert med truende forfall og begrenset plass. å vokse.

Annonse

Alt i alt ser prisenes oppside veldig attraktiv ut.

Likevel forblir prisene relativt lave av en god grunn.

Med bare én av fem av de indonesiske familiene som har råd til å kjøpe et hjem på et åpent kommersielt marked og over 2 % av befolkningen (omtrent 6 millioner) er faktisk hjemløse, har den indonesiske regjeringens høyeste prioritet lenge vært å beskytte markedet mot velstående utlendinger som ville presse boligprisene høyere, spesielt på steder som Jakarta eller Bali.

Frem til 2015 var det ingen utenlandsk statsborger som hadde tillatelse til å eie boligeiendom i Indonesia; alle kjøp ble gjort via lokale nominerte.

Nasjonale lover forbyr fortsatt effektivt utlendinger fra fullt "freehold" eierskap av eiendommen, og begrenser deres rettigheter til et leieforhold på maksimalt 80-100 år uten tilgang til boliglånsfinansiering. Regjeringen satte også en minimumspris på eiendom en utenlandsk investor kan kjøpe, som varierer fra rundt $65,000 325,000 for en leilighet på steder som Nord-Sumatra til $XNUMX XNUMX for et hus i Jakarta, Bali eller deler av Java.

Det er et luksussegment etter indonesiske standarder; alt billigere er igjen for lokalbefolkningen.

Mens restriksjonene tilsynelatende har lykkes med å holde eiendomsprisene rimelige for indonesere, har de, kombinert med massivt byråkrati og overspente infrastrukturutviklingsmål, begrenset lønnsomheten til byggesektoren.

Selskaper som sliter med økende gjeld har ikke vært i stand til å generere tilstrekkelige frie kontantstrømmer, og ringer alarmklokker som ikke er ulik de i Kina.

Dette, blant andre hensyn, førte til et historisk trekk mot liberalisering av utenlandsk eierskap.

I 2021 skrotet Indonesia kravet om at en utenlandsk kjøper skal ha en langsiktig oppholdstillatelse på plass før de fortsetter med en avtale, og innførte noen ytterligere endringer i eierskapslovene til fordel for utenlandske investorer.

Reformen så langt har imidlertid neppe resultert i håp om gjennombrudd.

Det anslås at så langt har bare rundt 200 utenlandske eiere kjøpt boligeiendom i Indonesia direkte, uten en nominert, i løpet av de siste årene, med omtrent 40 av dem i 2023.

Eksperter legger skylden på implementeringsforsinkelser: lokale myndigheter er rapportert å fortsatt kreve innbygger-ID og holder eierskapsregistreringsprosessen lang og kronglete.

Men alt dette forventes å endre seg snart.

Siden byggesektoren står for omtrent 20 % av BNP-veksten, og forbedrer innenlandsk etterspørsel etter alt fra metaller, energi og betong til tjenester, har Indonesia ikke noe annet valg enn å åpne boligmarkedet ytterligere for utenlandske investorer, i det minste i premien. segmentet.

Noen spekulerer i at regjeringen til slutt vil muliggjøre fullverdig selveierskap også for utlendinger, i det minste innenfor begrenset frisonestil, territorier og strømlinjeforme registreringsprosessen.

Regjeringen prøver å tiltrekke seg velstående migranter også.

Den lanserte nylig en "andre hjem"-visumordning som gir tillatelse til å oppholde seg i landet i opptil 10 år for de med stabil inntekt og mer enn rundt $130,000 XNUMX i sparing, et "gyllent visum" for millionærer, og ser nærmere på starter et "digitalt nomade"-visum rettet mot unge fagfolk som jobber eksternt.

Men selv dagens begrensede leieforhold fremstår som attraktivt.

Ifølge Housearch.com, en ledende eiendomssøkeplattform, når gjennomsnittlig leieavkastning i noen "varme" områder så høyt som 15 %.

Det betyr en tilbakebetalingstid på mindre enn 8 år, og selv med en beskjeden prisøkning over leieperioden vil det sikre en anstendig tosifret avkastning på investeringen.

Del denne artikkelen: